中国奥园6天获实控人两次增持,2021年中期“增收不增利”、遭投行下调目标价园

发布时间:2022-05-10 聚合阅读:
原标题:中国奥园6天获实控人两次增持,2021年中期“增收不增利”、遭投行下调目标价图片来源:中国奥园官方网站出品|搜狐财经作者|吴亚郭梓文正兑换自己在2021...

原标题:中国奥园6天获实控人两次增持,2021年中期“增收不增利”、遭投行下调目标价

图片来源:中国奥园官方网站

出品|搜狐财经

作者|吴亚

郭梓文正兑换自己在2021年中期业绩会上时对中国奥园(HK:03883)的股东做出的承诺:“对公司发展的前景充满信心,不排除在适当的时候继续增持(公司股份)。”

据中国奥园于9月15日在港交所披露的最新股东权益,截止披露日,郭梓文对中国奥园的持股数由14.96 亿股增至14.99 亿股,对应持股比例比例由55.48%增至55.61%。

另据中国奥园9月14日晚间在其官方微信公众号推文中发布的消息:今年年内,郭梓文增持及公司回购奥园股份合共达到9376万港元。

中国奥园由郭梓文于1996年在广州创办,围绕“一业为主,纵向发展”战略布局,发展至今已成为涵盖地产、商业、科技、健康、医美等多元化产业的综合性集团,旗下还拥有奥园健康(3662.HK)和奥园美谷(000615.SZ)等上市公司。

今年年内,郭梓文已连续三次增持中国奥园股份。实控人频繁增持的背后,是中国奥园这支被外界称为“兼具成长性与确定性的优质地产股 ”在二级市场低迷表现的尴尬。而在今年8月交出让外界“褒贬不一”的中期成绩单后,中国奥园曾连遭投行下调目标价。

实控人斥资逾1500万港元进一步增持公司股份

梳理来看,今年以来,郭梓文已前后分三次增持中国奥园股份。今年6月,郭梓文增持公司138万股股份,斥资约930万港元。

之后在8月23日举行的2021年中期业绩会上,就曾有投资者提问:郭梓文和中国奥园管理层是否有回购和增持公司股份的计划?彼时,郭梓文曾作出表态:不排除在适当的时候会继续增持。

针对这一提问,中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬还在业绩会上公布了一组数据:从奥园2007年上市以来,奥园大股东和高管增持,以及对公司回购的股票,累计达到了10.3亿港元。

话音刚落,9月9日中国奥园就官宣,郭梓文增持公司485万股股份,平均价为每股4.16港元,斥资逾2000万港元。此次增持过后,郭梓文对中国奥园的最新持股比例为55.48%。

仅6天后,9月14日中国奥园又宣布,梓文斥资1510万港元进一步增持公司355万股股份,平均价约为每股4.26港元。对照中国奥园9月14日的收盘价4.32港元来计算,约每股折价1.3%。

在年内三次增持动作之后,截止9月15日,郭梓文对中国奥园的最新持股比例为55.61%,可见郭梓文等中国奥园管理层对公司未来发布的信心。另一现实背景则是,今年6www.pingzuocha.cn月以来,中国奥园股价表现整体低迷。

开年至今年6月初,中国奥园稳中有升。但6月至今,便从8.38港元的年内高点“断崖式”下跌。9月16日,中国奥园开盘微跌0.7%;期间,股价一度跌至3.77港元的年内最低值。

就重要节点来看,在举行中期业绩会的8月23日当天,中国奥园收跌7.34%,创8月单月的最大跌幅;在郭梓文年内第二次增持中国奥园股份的当日即9月9日,中国奥园收跌8.6%。

中国奥园股价走势,图片来源:雪球

此前,在8月23日举行中期业绩会之后,一些投行机构发布报告,下调了中国奥园的目标价。

如8月24日,瑞信发表报告指,中国奥园上半年核心盈利按年下跌11%,计及存货拨备则按年跌22%。即使现金回款速度加快,且放缓土地收购,但其的资产负债表改善亦较预期为慢。

该行宣布下调中国奥园股份目标价,由6.64港元降至5.04港元,评级维持“中性”,并调低其今年至2023年盈利预测14%至16%。同时,基于较低的毛利率假设,资产净值预测亦降13%。

同日,美银证券发报告称,下调中国奥园今明两年盈利预测,目标价相应自6.3港元下调至5.8港元,维持“中性”评级。

8月26日,德银发表的报告则指出,奥园管理层维持其合约销售指引,但根据最新指引,估计集团今年难见强劲的发展收入增长或毛利复苏。维持对公司股份买入评级,目标价7.5港元。

“高派息”企业2021年中期利润承压

这是投行机构对中国奥园的业绩表现“褒贬不一”的折射,事实上,长期以来外界对中国奥园的评价多数正面。

中国奥园2018年晋升“房企千亿俱乐部”,2020年中国奥园实现1540亿元的整体销售业绩(未经审计)。其中,业绩公告显示的房地产板块全年合约销售额约1330.1亿元,而非房板块业绩则完成约210亿元。

中国奥园也是房地产界少有的“高派息”的企业,截至2021年6月30日,派息比率保持在30%或以上,累计派息约75.4亿元(人民币),累计派息3.3港元/股。

这是中国奥园令投资者满意的一面,但投资者对公司发展前景的期许最终还是要回归到业绩层面。

最新一期的2021年中期报告显示,上半年中国奥园录得总营业收入325亿元,同比增长15%;归母净利润20.89亿元,同比减少13.6%;毛利率25%,同比下降4个百分点。

按照中国奥园管理层的说法,归母净利润的减少归因于受非控股股东利润摊薄影响。中报数据显示,截止今年6月末,该公司非控股股东净利润同比增加77.8%至7.54亿元;同期,非控股股东权益为349.14亿元,在股权总权益中的比例达65.5%。

虽与往期相比,前述指标已有所下降,但目前在行业中也仍然属于较高水平。2016年-2020年,该公司非控股股东权益占比39%升至65.8%;但非控股股东权益所能贡献的利润占比仅由12.5%提升至16%。

按照管理层的解释,主要系公司从2017年开始进行大幅度的收并购、合作开发,导致非控股股东权益明显上升。但相关项目的回报需要2-3年周期,部分项目(如旧改项目)的回报周期或达五年以上。

“未来一两年公司归母净利润所占比例基本上会维持在75%左右,这是一个比较合适的水平。”管理层表态。

目前,中国奥园有息负债水平依然偏高,在“三条红线”约束下,“降负债”仍然是评估该公司未来前景的重要指标。

按照管理层在今年年初的2020年业绩会上的发言,中国奥园原本计划是在2023年实现“三道红线”全部达标,如今这个目标提前到了2022年末前。

同时,中国奥园原本的计划是有息负债每年将下降10%-15%。最新的计划则是,2021年至少要减少10%,降到1000亿元以下。

截至6月30日,中国奥园有息负债额度为1113亿元,与年初的1148亿元相比下降了3%。同期,中国奥园剔除预收款后的资产负债率为78.9%还未达标监管要求,仍需努力。

按照管理层的表态,“我们现阶段的主要工作,还是加紧布局三条红线的问题。”因此,中国奥园在降负债、促回款方面进行了大力的倾斜。

半年土地储备净减少360万平

资金向“降负债”倾斜,中国奥园在其他方面的投入不免有所削减。最明显的体现,就是该公司上半年在土地购置上的克制。

据披露,中国奥园期内仅在广州、珠海、徐州和天津新购置107.1万平方米土储,楼面地价6161元/平方米,总购地支出约70亿元。

此前在22020年业绩会上,管理层给出的指标是:2021年公司拟定的购地支出为不超过当年合同销售的25%,具体金额约300亿元。

上半年的购地力度与过去几年相比,也可谓“天差地别”。2017年中国奥园新增了1286万平方米土地储备;2018年全年新进入25个城市,购入1258万平方米土地。

面临疫情的2020年,中国奥园年内在购地上支出也高达454亿元,新增建筑面积2015万平方米,新增货值2426亿元。2020年度按货值计算,该公司通过收并购新增的土储占57%,招拍挂占27%,城市更新及其他占16%。

截至2021年上半年,中国奥园拥有的全口径土储总建筑面积为5358万平米,较2020年底的5718万平米净减少了360万平;而上半年交付面积368万平米,这组数据则更直接地反映了该公司土地购置的放缓。

不过,中国奥园强调了其在城市更新储备方面的优势。中报披露,截止期末,其有逾70个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约7543亿元。其中大湾区可售资源约7487亿元,占比99%。

但这并未消除外界对中国奥园的质疑,城市更新到项目转化,时间长、投入大,且不确定性高。据中报,2021年上半年,中国奥园来自城市更新项目的物业销售收入仅为10.35亿元,这还是该公司首次在财报中披露此等数据。

按照管理层最新的说法,公司2021年的购地预算仍保持年初定下的300亿元,但会守住“年购地预算控制在当年合同销售额20%以内”的安全阀,“将以现金流的稳定为大前提调整预算,并看时机补一些合适的货量。”

另一值得注意的细节是,中国奥园的合同负债项,从去年同期的690亿元下降到了今年年中的634亿元,半年时间下降了近60亿元。

房企的合同负债在一定程度上体现了结算周期与结算进度,这不免让市场担忧该公司未来的结算资源规模,以及是否会面临营收下降的风险。

对此,管理层的说法是,公司的合同收款分为合资项目和并表项目,“如果把两个合计起来,我们的合同负债是有所增长的。”

“随着一些大合资项目的开盘,有一部分合同负债转移到了核心项目里去,导致上半年的合同负债有轻微的下降。总体来说上半年公司整体的收款还是比较高的,预计全年的合同负债较去年全年有所增长。”管理层表态。

截止发稿,中国奥园报3.83港元,跌8.37%,年内股价跌幅约42%;总市值约103亿元,市盈率1.51倍。